Sự thật về tính pháp lý và việc cấp sổ hồng cho các dự án Condotel

//Sự thật về tính pháp lý và việc cấp sổ hồng cho các dự án Condotel

Tính đến thời điểm hiện nay, trên thị trường bất động sản có rất nhiều dự án condotel đã và đang phát triển tại những địa phương phát triển du lịch như Nha Trang, Phan Thiết, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Phú Quốc…Vấn đề mà hầu hết các nhà đầu khi chọn sở hữu condotel quan tâm đến đó là tính pháp lý và việc cấp sổ hồng cho condotel sẽ như thế nào.

Xem thêm:

Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang tập trung nhiều dự án condotel nhất. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có thêm khoảng 27.000 – 29.000 căn hộ condotel. Vì vậy, vấn đề cấp sổ hồng cho condotel rất được quan tâm và được nhiều chuyên gia đưa ra bàn luận tại các toà đàm và hội thảo.

Những đề xuất về pháp lý cho condotel

Ông Lê Hoàng Châu chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết Hiệp hội đã kiến nghị gửi Thủ tướng chính phủ, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng…sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng các loại đất đối với đất du lịch. Cụ thể, Hiệp hội kiến nghị bổ sung “đất sử dụng cho du lịch” cũng là một loại hình của đất phi nông nghiệp vào Chương X Luật Đất đai 2013 để quản lý thống nhất, tạo điều kiện phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn theo định hướng của Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/01/2017 của Bộ Chính trị.

Đất sử dụng cho du lịch chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch mà thôi, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Đồng thời, Hiệp hội cũng kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2013 để cho phép người mua căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài,

Bộ Tài Nguyên và Môi trường đề xuất hai phương án bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở (condotel, officetel, resort).

Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị xác định đất xây dựng condotel, officetel là đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người nhận chuyển nhượng.

Theo phương án 1, nếu công trình có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Với phương án 2, cơ quan này đề nghị giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai, xác định đây là loại đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Đánh giá về tác động của hai giải pháp này, bộ tài nguyên cho rằng phương án 1 với quy định chế độ sử dụng đất hỗn hợp condotel và officetel có thể phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình tiêu chuẩn các căn hộ sử dụng vào mục đích để ở hoặc để kinh doanh làm văn phòng làm việc, tuy nhiên, lại đáp ứng được nhu cầu thực tiễn phát triển của xã hội và thu hút đầu tư nên đề nghị chọn phương án này.

Trong Luật Đất đai, condotel và officetel là một loại hình của đất phi nông nghiệp. Thời hạn sở hữu loại hình căn hộ này cũng bị giới hạn theo thời hạn thuê đất của chủ đầu tư dự án, thường là 50-70 năm.

Khái niệm mới “đất ở không hình thành đơn vị ở” được gán cho Condotel

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 quy định về “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị”, “đất xây dựng khu chung cư”…; còn Luật nhà ở năm 2014 chỉ có các khái niệm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ”, “nhà ở xã hội”, không tìm thấy bất kỳ thuật ngữ “bất động sản du lịch” (condotel) nào từ hệ thống pháp luật, do đó thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” được gán cho Condotel là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào.

Khái niệm “đơn vị ở”, nôm na có thể hiểu rằng một đơn vị ở sẽ bao gồm dân cư và hạ tầng cơ sở để cấu thành một Khu dân cư, phường, xã.

Như vậy, khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” là một thuật ngữ mới, một sự “chữa cháy” cho hiện tượng kinh tế xã hội mới nảy sinh. Thực sự đây là một “sáng tạo” đáng kinh ngạc của một vài địa phương nhằm tạo ra “khuôn khổ pháp lý” cho một loại hình bất động sản mới hình thành ở Việt Nam.

Đây là một khái niệm mới chưa có trong quy định của pháp luật. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tỷ lệ “đất ở không hình thành đơn vị ở” được thể hiện trong quy hoạch chi tiết không thống nhất giữa một số địa phương (tỷ lệ này là 15% tổng diện tích đất dự án ở Nha Trang, 10% ở Phú Quốc).

Cơ sở pháp lý cho loại hình đầu tư condotel đến thời điểm này

Gần đây nhất vào giữa tháng 3/2018, trong hội thảo “Đầu từ condotel: thực tế, triển vọng và giải pháp” bốn bộ đã cùng ngồi bàn về pháp lý căn hộ condotel.

Ông Lê Văn Lịch – Phó Tổng cục trưởng Tổng cục đăng ký đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường: Thời hạn giao đất phụ thuộc vào nhu cầu của nhà đầu tư và theo đó các tỉnh căn cứ để cấp phép.

Bản chất condotel nó chỉ là khách sạn chung cư hoặc khách sạn nhà ở. Vậy nó là đầu tư để kinh doanh. Dự án đầu tư khi chủ đầu tư có nhu cầu thì họ phải lập dự án, khi đó phải có quyết định chấp thuận của các cơ quan Nhà nước… Từ đó cấp giấy phép xây dựng đối với dự án. Theo điều 126, Luật Đất đai, đối với những trường hợp này (condotel-PV), thời gian giao đất 50 năm hoặc tới 70 năm. Cũng Điều 126 có hướng mở là khi hết thời hạn giao đất có quyền gia hạn nếu có nhu cầu. Về thời hạn, bản chất của condotel thì pháp luật có hướng mở là được gia hạn.

Quy định đã rất cụ thể, vấn đề quy hoạch đã được phê duyệt vẫn có điều kiện để điều chỉnh, và điều này thuộc quyền của cấp tỉnh, nếu cấp tỉnh thấy phù hợp thì rà soát điều chỉnh, còn nếu không phù hợp để chuyển đổi thành đất ở, chỉ phù hợp với du lịch thì đất đó phải có thời hạn.

Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam: Tại sao condotel phát triển nhanh như vậy, vì nó có ưu điểm lớn và đánh đúng vào tình trạng hiện nay của Việt Nam. Đó là từ năm 2015- 2017, khách du lịch tăng 30%/năm. Hiện xuất hiện nhiều nguồn tiền khác ngoài ngân hàng là từ tầng lớp trung lưu có tiền để dành và muốn đầu tư.

Các yếu tố hội tụ lại thì một bên là ngành du lịch phát triển nhanh, mong muốn các loại hình nghỉ dưỡng phát triển để đáp ứng du lịch, doanh nghiệp cũng muốn phát triển để đáp ứng nhu cầu, một bên là nguồn tiền ngân hàng hạn hẹp trong khi nhiều nhà đầu tư có tiền muốn đầu tư.

Theo đó, condotel là một ngành giúp đáp ứng các nhu cầu trên, do vậy nó đã phát triển rất nhanh mặc dù chưa có thật đầy đủ hành lang pháp lý. Đúng là cuộc sống luôn đi trước, năm 2014 chưa có condotel nhưng đến năm 2015 đã xuất hiện condotel nhưng chưa có văn bản luật đi kèm.

Từ tháng 1/2017, chúng tôi đã tổ chức một hội thảo về condotel và đã có báo cáo tới các Bộ, ban ngành. Theo sự trao đổi của chúng tôi với các doanh nghiệp, quan chức, chúng tôi mong muốn có một quan điểm rõ ràng về condotel. Đầu tiên là condotel không có trong luật nhưng gần đây đã có thuật ngữ căn hộ du lịch, được quy định trong Luật Du lịch. Biệt thự nghỉ dưỡng cũng đã được quy định. Theo trao đổi với các quan chức, chúng ta không cần bổ sung thêm vào luật vì đã được quy định, là hàng hoá. Điểm vướng mắc nhất hiện nay là cấp theo thời hạn sử dụng đất lâu dài hay 50 năm, 70 năm.

Theo quan điểm của chúng tôi, condotel thường được xây dựng trên đất kinh doanh dịch vụ, tôi biết Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường đang theo quan điểm là nếu nằm trong khu du lịch thì có thể cấp 50 năm và thêm 1 chu kỳ 50 năm nữa nếu được chấp nhận phê duyệt.

Thứ hai, thực tế ở Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Đà Nẵng có những condotel được xây dựng trên đất ở thì đương nhiên cấp thời hạn sử dụng lâu dài như đất ở. Về quy hoạch, tôi ủng hộ phải có quy hoạch nhưng phải uyển chuyển, mang tính tích cực, quy hoạch tạo ra nhu cầu chứ không phải quy hoạch dựa trên nhu cầu.

Những dự án condotel đầu tiên được cấp sổ hồng

Sổ hồng dự án condotel Cham Oasis Nha Trang

Sổ hồng dự án FLC Quy Nhơn

Đây là những dự án đầu tiên được cấp sổ hồng với mục đích sử dụng đất là đất ở không hình thành đơn vị ở. Việc ghi nhận, cấp sổ cho condotel sẽ giúp tránh được những tranh chấp phát sinh từ việc mua bán condotel “trao tay” do không có sổ. Nói cách khác, cấp sổ đỏ cho condotel là một trong những yếu tố để đảm bảo sự minh bạch của hoạt động kinh doanh condotel và giúp gỡ bỏ tâm lý e ngại của khách hàng cũng như chủ đầu tư khi quyết định tham gia vào phân khúc này.

Thực tế, condotel đang tồn tại và có triển vọng phát triển lớn hơn. Vì vậy, nếu vấn đề pháp lý và cấp sổ hồng cho condotel nhanh chóng có giải pháp cụ thể sẽ là bước đệm đẩy mạnh phát triển cho thị trường condotel hiện nay.

By | 2018-04-03T07:13:11+00:00 Tháng Hai 2nd, 2018|Tin tức|0 Comments

Leave A Comment